Le calcul LTV d’un prêt immobilier consiste à diviser le montant emprunté par la valeur du bien, puis à multiplier le résultat par 100. Un prêt de 80 000€ sur un bien de 100 000€ donne une LTV de 80 %. Voici ce que mesure ce ratio, comment le calculer, quelle valeur retenir et comment le faire baisser avant de présenter son dossier.
Ce que mesure la LTV d’un prêt immobilier
LTV signifie loan to value, soit « prêt sur valeur » : le ratio rapporte la dette à la valeur du bien financé. Il indique quelle part du bien est payée par l’emprunt, donc le risque que prend le prêteur.
Une LTV de 80 % correspond à 20 % d’apport. Plus elle se rapproche de 100 %, plus l’apport est faible et plus le risque de la banque augmente. Les banques financent rarement au-delà de 80 à 90 % de la valeur du bien.
Ce ratio ne dit rien du poids de l’emprunt sur votre budget. Pour savoir ce que le prêt coûte chaque mois, il faut le calcul du gearing, autre ratio de levier, ou une simulation de mensualités, qui répondent à une autre question.
La formule de calcul de la LTV, étape par étape
La formule tient en une ligne : LTV = (capital emprunté ÷ valeur du bien) × 100. On prend le capital emprunté, sans les intérêts, puisque ceux-ci ne sont pas une dette au moment de la signature.
Le calcul se fait en trois étapes :
- relever le montant du prêt tel qu’il figure sur l’offre, par exemple 200 000€ ;
- fixer la valeur du bien, par exemple 250 000€ ;
- diviser 200 000 par 250 000, ce qui donne 0,8, puis multiplier par 100 pour obtenir 80 %.
Le niveau des mensualités se vérifie ensuite avec le calcul des mensualités d’un projet immobilier, car deux prêts de même LTV peuvent avoir des charges très différentes selon la durée.
Exemple chiffré avec et sans apport
Prenons un même bien à 250 000€, calculé dans trois situations.
| Situation | Apport | Prêt | LTV |
|---|---|---|---|
| Sans apport | 0€ | 250 000€ | 100 % |
| Avec apport | 50 000€ | 200 000€ | 80 % |
| Frais financés par le prêt | 0€ | 270 000€ | 108 % |
Dans la troisième ligne, l’emprunt couvre le bien et une partie des frais : la dette dépasse la valeur du bien. Une LTV supérieure à 100 % signifie exactement cela, et les banques refusent la plupart du temps ce type de dossier.
Quelle valeur du bien retenir dans le calcul
La valeur de l’actif correspond en général au prix de marché du bien, hors frais de notaire. En pratique, on retient le prix d’achat ou, s’il est plus bas, l’estimation faite par la banque. Cette différence peut modifier le résultat de plusieurs points.
La LTC (loan to cost) rapporte le prêt au coût total du projet, frais et travaux compris. Elle sert surtout pour une construction ou une rénovation, où le coût dépasse le prix d’achat. Un prêteur peut calculer les deux ratios et garder le plus prudent.
Si le prix du bien baisse, la LTV remonte, même quand on rembourse. Un appartement acheté 535 500€ avec 500 000€ de crédit affiche 93,4 % au départ. Si sa valeur tombe à 450 000€ après 70 000€ de remboursements, la LTV atteint 95,6 %.
Quel ratio LTV viser pour obtenir son crédit
Plus la LTV est basse, moins la banque prend de risque et plus votre dossier est solide. Aucun seuil ne s’impose à tous les prêteurs : chaque banque fixe ses limites.
En France, les règles du Haut Conseil de stabilité financière pèsent davantage sur la décision. Le taux d’endettement est plafonné à 35 %, assurance comprise, et la durée à 25 ans, ou 27 ans si les travaux représentent au moins 10 % de l’opération. Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % des dossiers au maximum.
L’apport joue aussi : il doit couvrir au minimum les frais de notaire. Pour vérifier ces critères avant de déposer le dossier, une simulation de prêt complète reste la meilleure méthode.
Faire baisser sa LTV avant et pendant le prêt
Trois leviers agissent avant la signature : augmenter l’apport, négocier le prix du bien, ou viser un bien moins cher. Chaque euro d’apport en plus réduit le capital emprunté et donc le numérateur du ratio.
Pendant le prêt, la LTV baisse d’elle-même : l’amortissement du capital réduit la dette, et elle diminue encore si le bien prend de la valeur. C’est utile pour renégocier ou racheter un crédit, car le ratio recalculé avec le capital restant dû devient plus favorable.
Pour comparer les offres et défendre un dossier, l’aide d’un courtier en crédit permet de présenter une LTV et un apport déjà optimisés.
Avant de déposer un dossier, calculez la LTV avec le prix d’achat puis avec une estimation prudente du bien. Si l’écart fait passer le ratio au-dessus de 90 %, mieux vaut augmenter l’apport que de compter sur la clémence de la banque.
