Quelle SCPI choisir en 2021 ?

Investir dans la pierre est un excellent moyen de compléter les revenus, de bâtir de la richesse ou de se préparer à la retraite. Cependant, le choix de l’ICCS n’est pas un exercice facile. Un certain nombre de critères sont pris en compte, notamment la force des actifs et des locataires, la qualité de la gestion et le taux de distribution de la valeur marchande, le célèbre TDVM. Sans oublier la variation du prix des unités, paramètre qui joue parfois de manière significative dans la performance brute globale de ces fiducies immobilières sans avoir le temps de s’y attarder.

Sauf IRR : Performance durable

Afin de mesurer la performance du SIPIS au fil du temps, les sociétés de gestion ont l’habitude d’afficher leur taux de rendement interne (IRR) si elles ont une certaine ancienneté, un indicateur dont l’objectif est d’inclure la distribution et les gains en capital sur les actions réduites de coûts pendant un certain nombre d’années. D’ici là, tout va bien. Toutefois, la méthodologie utilisée n’est pas systématiquement vérifiable. « IRR communiquée par les sociétés de gestion est souvent une boîte noire », explique Marc Sartori, fondateur de la société d’analyse indépendante Deeptinvest, qui fournit exclusivement à Better Living Yours Money votre évaluation du SCSIS capitalisé le plus difficile dans chaque catégorie : bureaux, magasins, thématiques ou spécialisés.

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À lire SCPI : Chiffre d’affaires inférieur à 4 % au début de 2021 En outre, pour avoir un véritable IRR et nous positionner dans une économie circulaire, il serait nécessaire d’inclure le coût du recouvrement des avoirs (destruction et recyclage des terres) qui n’est jamais garanti. « Par conséquent, nous préférons le concept de rentabilité brute passée, que nous calculons à l’aide des données des rapports de gestion SIPIS. Notre simulateur de portefeuille de performances brutes passées se concentre uniquement sur la somme des dividendes et des gains en capital générés au cours de la période considérée. Pour avoir une idée du total la performance financière et durable des fonds, le Deeptindex financier et durable devrait être ajouté à cette analyse. »

Classement pour chaque catégorie SCPI

En effectuant ce travail de normalisation, Deeptinvest est en mesure de faire des comparaisons pertinentes entre les SCPI.

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Remarque : Dans cette liste exclusive, Deeptinvest analyse les données SCPI pour 2010-2019. Et pour une bonne raison, les rapports annuels 2020 sur ces produits ne sont pas encore publiés pour la plupart. Pour une analyse plus détaillée, les résultats de cette étude sont présentés par typologies d’actifs (bureaux, magasins, diversifiés, spécialisés), en se concentrant chaque fois sur des capitalisations plus importantes, ce qui est vrai, exclut certains SCPI qui mériteraient d’être inclus dans cette vitrine. En outre, cette rentabilité passée est toujours comprise comme des coûts bruts et des impôts des actionnaires.

Bureau du SCPI : Elysées Pierre à front

Dans la catégorie des bureaux, la rentabilité brute moyenne sur 10 ans est de 68,44 %, mais deux entreprises parviennent très clairement à surperformer. Géré par HSBC, les Elysées Pierre se trouvent en première place sur le podium. La clé de son succès ? Patrimoine de premier plan et rénové qui permet à ce SCPI d’attirer des locataires de premier rang. Bien que son taux de distribution (3,60 % en 2020) soit modeste, le fonds se distingue par sa capacité à générer des gains en capital au fil du temps tout en investissant pour maintenir l’attractivité de ses actifs, presque exclusivement situés en Ile-de-France. Résultat : Elysées Pierre affiche une performance brute globale de 91,32 % sur 10 ans, devant Rivoli Avenir Heritage, qui affiche une production de 83,96 %, une très bonne note pour ce fonds phare en pierre de papier. Tout en faisant preuve d’une rentabilité très honorable, Accimmo Pierre de BNP Paribas Reim et Edissimo d’Amundi arrive assez loin des deux précédents SCPI pendant dix ans, alors qu’en 5 ans, il fait à peu près le même jeu.

Rentabilité brute du plus grand SCPI de bureau par horizon temporel 

Nom SCPI un an 5 ans 8 ans   10 ans
ACIMMO-PIERRE 5,02 % 30,5 % 46,14 , 36%
EDISSIMMO 4,00 % 21,72 % 42,47 % 54,13 %
ELYSÉES PIERRE 6,88 % 30,80 66,15 % 91,32 %
RIVOLI AVENIR 5,75 27,47 % 50,72 % 83,96 %
rentabilité brute moyenne pondérée 5,22 % 27,48 % 49,87 % 68,44%

Déclaration d’impôt 2020 : revenus des investissements financiers

Les quatre grands SCSI de détail présents sur notre écran ne se concentrent pas sur les performances brutes. Le gagnant, long terme (8 ou 10 ans), est nommé Aestiam Pierre Performance. La diversité des locataires, dont beaucoup ne sont pas en concurrence avec le commerce électronique, garantit une certaine résilience face à ce SCPI. En l’espace d’une décennie, la performance d’Aestiam Pierre a atteint un rendement de 77,01 % par (53,85 % sur 5 ans), loin des trois autres activités SCPI de notre échantillon, à savoir Ficommerce (anciennement Cifocoma 3) Fiducial Gérance, Pierre Plus d’AEW Ciloger et Patrimmo Commerce Primonial Reim (voir le tableau ci-dessous pour connaître la rentabilité. détails), ce qui est vrai, d’une émergence plus récente.

Rentabilité brute antérieure de la plus grande entreprise SCPI

Nom SCPI un an 5 ans 8 ans   10 ans
FICOMMERCE 5,48 % 24,41 % 42,93 % 59,67 %
AESTIAM PERRIER Rendement 5,69 % 27,17 % 53,85 % 77,01%
VND PIRER PLUS 4,10 % 24,99 % 40,66 % 55,04 %
Rentabilité brute moyenne pondérée 4,97 % 26,06 % 45,07 47,56%

VND = valeur non disponible pour le calcul

SCPI diversifié : une grande régularité

L’unification des risques de loyer par la diversification des géographies, des formats et des secteurs d’activité abordés : c’est le secret de la durabilité de la performance SCPI. Dans le cas du SIPIS diversifié, ce regroupement inclus dans les fonds d’ADN, ce qui explique la grande uniformité de la performance brute sur 10 ans dans cette catégorie, qui varie de 52,01 % à 58,27 %, Sofidy occupant la position de leader Immorent. Sur des durées plus courtes, la commande change avec Corum Origin sortant son épingle du jeu sur 5 ans avec une rentabilité de 35,44%, tandis que Génépierre brise les plafonds de 8 ans avec des rendements pour ses partenaires 79,46%.

La rentabilité passée brute la plus grande SCPI diversifiée

Nom SCPI un an 5 ans 8
CORUM ORIGINE 6,00 % 35,44 % 59,78 % VND
EFIMMO 1 4,80% 27,27 % 45,74 % 56,92 %
GENEPIERRE 4,99 % 23,53% 79,46 % 52,01 %
IMMORENTE 4,42 % 26,86 % 43,84 % 58,27 %
Rentabilité brute moyenne pondérée 5,04 % 28,20 % 57,13 %

VND = valeur non disponible pour le calcul

SCPI thématique : La résilience à confirmer

La dernière catégorie du barbecue Deeptinvest, le spécialiste SCSI est en hausse auprès des investisseurs. Car Cependant, il est difficile de les juger du point de vue de la rentabilité brute passée. Et pour une bonne raison, ces véhicules ont été récemment créés. En 5 ans, la rentabilité de Pierval Santé d’Euryale AM, Aestiam Cap’Hebergimmo d’Aestiam et Primavie dans un mouchoir : entre 25,48 % et 30,87%, la dernière performance revient à Primovia. Tori.

Rentabilité brute du plus grand SCSI spécialisé selon le temps Horizontu*

Název SCPI jeden rock 5 let 8 let   10 let 10 let
ASTREAM HOTELS 4,75% VND
VAST CA’HEBERGIMMO
PIERVAL SANTE 5,05 % 25,48 % VND
PRIMOVIE 4,51% 30,87 % 42,35 % VND
vvážený průměr hrubá ziskovost 4,76% 21,67% 10,52% VND

 

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