Loi Pinel : le dispositif de défiscalisation

La loi Pinel a remplacé le dispositif Duflot depuis la fin de l’année 2014. Tous les ans, plusieurs français bénéficient des intérêts du dispositif Pinel. En 2022, la loi Pinel permet encore aux particuliers qui acquièrent un bien immobilier neuf dans le but de le mettre en location, de profiter d’une exonération fiscale.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel vise plusieurs objectifs, stimuler l’offre locative dans les zones où la demande est élevée et présenter des logements à loyers plafonnés à des familles qui présentent des problèmes pour avoir accès au marché de droit commun, sans avoir la possibilité de réclamer le logement social.

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Anciennement restreint à l’investissement dans le neuf, la loi pinel sur net-investissement.fr de défiscalisation peut dorénavant concerner l’acquisition et la rénovation de biens immobiliers anciens, pourvu que les travaux constituent au moins 25% de l’investissement total. Le logement est situé dans des quartiers caractéristiques, déterminés par décret.

La loi Pinel : les avantages et conditions

La loi Pinel présente une multitude d’avantages, notamment la réduction des impôts sur le revenu de 12%, 18% ou 21% sans dépasser 63 000€. Aussi, la création des suppléments de revenus, par le versement de loyers mensuels, la préparation de votre retraite, la constitution d’un patrimoine immobilier.

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Dans le but de bénéficier de tous les avantages de la loi Pinel, certaines conditions doivent être remplies, à savoir l’achat d’un logement neuf et la mise en location de ce dernier pour une durée de 6,9 ou encore 12 ans. Par ailleurs, le logement doit se trouver en zone A, A bis ou B1, des zones considérées comme tendues, autrement dit, des zones où il y a un plus grand nombre de demandes de logement que d’offres de location. Par ailleurs, le logement doit être loué dans les 12 mois suivant sa finition. En outre, le logement doit être en accord avec les normes énergétiques en vigueur.

Les locataires doivent également manifester un plafond de ressources plafonné. Les zones B2 et C ont été écartées du dispositif en mars 2019. La base de la réduction d’impôt est, de son côté, limitée à 300 000 € par année et dans la limite d’un prix de 5 500 € par m².

Dans le cas où ces engagements de location ne sont pas respectés, il y a des risques de perte des avantages des incitations fiscales. L’attention de l’acheteur est portée sur les aléas relatifs à un investissement locatif, en l’occurrence, le non-respect des conditions d’attribution de l’incitation fiscale, incluant les conditions de mise en location, les loyers non payés, l’absence de locataire, ou encore le changement désavantageux du marché locatif sensibles de générer la perte de l’avantage des incitations fiscales ou le questionnement de l’équilibre financier de l’investissement.

Dans le but de découvrir si le bien immobilier que vous souhaitez acquérir entre dans le cadre de la loi Pinel, vous devez vous informer concernant les types de biens impliqués, les normes à suivre, la localisation géographique, les taux de l’exonération fiscal avec la loi Pinel ainsi que les plafonds de l’investissement.

Les zones éligibles à la loi Pinel

La loi Pinel est destinée aux investisseurs immobiliers qui cherchent à bénéficier d’une défiscalisation tout en se constituant un patrimoine durable. Cette loi offre des avantages fiscaux considérables pour les achats de biens neufs dans certaines zones.

Le dispositif Pinel concerne uniquement certains territoires qualifiés de tendus, c’est-à-dire où la demande locative est primordiale et supérieure à l’offre. Cela a pour but de favoriser le développement immobilier dans ces zones et ainsi répondre au besoin croissant en logements.

Les trois principales catégories concernées par la loi sont les villes situées en zone A bis, A ou B1 du zonage Pinel. La zone A bis regroupe Paris et 29 communes limitrophes en Île-de-France (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) avec un plafond de loyers élevés. Quant à elle, la zone A inclut les grandes agglomérations françaises comme Lyon, Marseille, Lille ainsi que Nice ou encore Toulouse. La zone B1 comprend les villes moyennes telles que Nantes ou Rennes avec une forte demande locative.

Carte des zones éligibles à l’investissement selon le dispositif Pinel.

Dans ces zones, les investisseurs ont l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’achat du bien immobilier sur une durée de location allant de six à douze ans. Il faut noter que pour pouvoir profiter des avantages fiscaux proposés par la loi Pinel, le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) et respecter certaines normes énergétiques fixées par la réglementation thermique RT 2012.

Certains élus locaux s’inquiètent des conséquences néfastes créées par ce dispositif qui favorise principalement les territoires déjà tendus. Il existe aussi une crainte concernant la qualité des constructions réalisées dans ces zones sous pression immobilière. À cet effet, il faut se montrer vigilants lorsqu’ils souhaitent acquérir un bien immobilier dans une zone couverte par le dispositif Pinel afin de pouvoir profiter pleinement de tous ses avantages sans mettre en danger leur patrimoine.

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La durée d’engagement de location et les plafonds de loyers et de ressources des locataires

Au-delà des zones éligibles, le dispositif Pinel comporte aussi des conditions en matière de durée d’engagement de location, ainsi que des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

La durée minimale d’engagement est fixée à six ans, mais peut être portée à neuf ou douze ans pour bénéficier respectivement d’une réduction fiscale plus importante. Les investisseurs doivent donc s’assurer qu’ils sont prêts à conserver leur bien immobilier sur une période assez longue avant de s’engager dans cette voie.

Pour ce qui est du plafond de loyer, il dépend essentiellement de la localisation du bien immobilier. Pour les logements situés en zone A bis, le plafond mensuel au mètre carré est fixé à 17,43 euros. En revanche, il tombe à 10,28 euros par mètre carré pour ceux situés en zone B2 ou C (zones moins tendues). Quant aux plafonds annuels des revenus locatifs imposables du locataire selon sa situation familiale et sa localisation géographique.

Le dispositif Pinel est donc soumis à plusieurs conditions, notamment en termes de localisation du bien immobilier, de durée d’engagement locatif et de plafond de loyers. Il s’agit donc pour les investisseurs d’être très vigilants au moment où ils envisagent une acquisition immobilière dans le cadre du dispositif afin d’éviter les mauvaises surprises.

La loi Pinel est un outil efficace pour encourager l’investissement immobilier dans certaines zones tendues tout en offrant aux investisseurs des avantages fiscaux considérables. Toutefois, vous devez prendre en compte toutes les variables liées à ce mécanisme et vous faire accompagner par un professionnel aguerri avant toute décision définitive.