Financer les études de vos enfants, préparer votre retraite… et tout simplement vous assurer un revenu complémentaire pour vous construire un patrimoine : vous avez certainement déjà envisagé un investissement en immobilier locatif sous le statut LMNP. C’est en effet une excellente solution, à condition de suivre quelques règles de prudence et de bonne gestion.
Plan de l'article
Règle N°1 – Vous faire accompagner
Même si vous êtes un investisseur expérimenté, vous ne pouvez pas avoir toutes les informations nécessaires pour sélectionner le bien qui correspond à vos objectifs et qui présente toutes les garanties de rentabilité.
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Il faut connaître l’historique de la société exploitante, l’historique de gestion de la résidence qui vous intéresse si vous achetez dans l’ancien, évaluer l’emplacement, s’il est dans une ville que vous ne connaissez pas…
C’est pourquoi il est vivement conseillé de consulter une agence immobilière spécialisée en investissement LMNP, qui connaît les acteurs du secteur, peut accéder aux comptes-rendus d’assemblées générales, et peut comparer entre de nombreux biens.
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Règle N°2 – Investissez dans une résidence de services
Résidence étudiante, résidence d’affaires, résidence de tourisme, résidence seniors : ces résidences dites « de services » s’adressent à des publics « en transition », qui recherchent des locations meublées. Ces résidences proposent une forme de vie en communauté : des appartements privés donnant sur des espaces communs, salons, salle de sport, salle de cinéma parfois. Elles proposent des services hôteliers (blanchisserie, petits-déjeuners…) et parfois des services de loisirs (animations…).
Cette formule séduit beaucoup chez les étudiants et les seniors, deux populations qui ne cessent de croître en France, aujourd’hui et pour les décennies prochaines.
En investissant dans une telle résidence, vous devenez copropriétaire, et c’est la société d’exploitation qui vous verse chaque mois un loyer, que votre bien soit occupé ou non.
Mais toutes les résidences ne se valent pas : vous devez être attentif à l’attractivité de chaque résidence pour ses éventuels locataires, qu’à la solidité de la société exploitante, et qu’aux travaux d’entretien et de mises aux normes prévisibles. C’est là qu’une agence immobilière LMNP est irremplaçable, pour vous aider à prendre votre décision en toute sécurité.
Règle N°3 – Investissez dans l’ancien
Les résidences de services déjà ouvertes présentent plusieurs avantages intéressants pour le particulier investisseur.
- Le prix : les coûts de construction ont considérablement augmenté ces derniers temps, ce qui donne un avantage à l’ancien pour la rentabilité.
- La TVA, que vous n’aurez pas à payer sur un bien « ancien », le précédent propriétaire l’ayant déjà régularisée. Cela représente 20% du prix total d’un logement ! Sur un bien neuf, vous devrez avancer la TVA et celle-ci vous sera rendue une fois la résidence livrée, ce qui peut prendre plus d’un an.
- Les loyers : pour un appartement en résidence de services déjà exploitée, vous percevrez vos premiers loyers immédiatement après la signature chez le notaire : un avantage conséquent si vous empruntez, et si vous comptez sur vos loyers pour couvrir les remboursements. Pour un programme neuf, vous devrez attendre l’entrée en exploitation pour percevoir votre premier loyer.
- Enfin, l’historique : acheter dans l’ancien, c’est la possibilité pour l’investisseur d’étudier la comptabilité du bien. Charges, taxes locales, entretien et planification des travaux, rendement locatif, pertinence de l’emplacement…
Règle N°4 – Choisissez bien votre régime fiscal
L’intérêt du statut LMNP est de réduire vos impôts sur vos revenus locatifs. Jusqu’à les supprimer. En toute légalité.
La fiscalité LMNP, très avantageuse, se justifie par le manque de logements pour les étudiants ou les seniors. Le législateur a donc institué un statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel, pour inciter les particuliers à louer des appartements meublés.
Ce statut vous propose le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel. Par défaut, fiscalement, vous déclarez vos revenus locatifs en meublé au régime micro-BIC. Faites votre choix en fonction des charges prévisibles liées à l’entretien de votre bien.
Vos charges sont relativement modestes : le régime Micro-BIC vous permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 %.
Pour un appartement loué 10 000 € par an, par exemple, vous ne serez imposé que sur 5 000 €.
Cet abattement monte à 71% pour les meublés de tourisme, appartement en résidence ou gîte rural.
Dans ce régime, vous ne déduisez pas les charges.
Vos charges prévisibles dépassent cet abattement Micro-Bic, choisissez le régime réel.
L’idée est de déduire vos dépenses et l’amortissement de votre bien de vos recettes pour réduire votre base imposable, et en arriver, le plus souvent, à une défiscalisation complète de vos revenus locatifs.
En plus de la déduction des charges (travaux, frais de notaire, taxes, honoraires de l’expert-comptable…), le régime réel du LMNP vous permet de pratiquer des amortissements. L’amortissement, au sens comptable, c’est la prise en compte du vieillissement de votre bien immobilier. Vous allez donc déduire de vos revenus locatifs une partie du prix du logement.
Si les charges à déduire et l’amortissement sont plus importants que les loyers, vous reportez le surplus sur les années suivantes, sans limitation de montant.
Ce système vous permet très souvent de faire échapper vos revenus locatifs à l’impôt en toute légalité pendant vingt à vingt-cinq ans. Et selon votre situation, vous pouvez passer d’un régime fiscal à l’autre, dès que vous le souhaitez, sur un courrier de levée d’option envoyé à votre centre des impôts avant le mois de mai de l’année concernée par le changement.
N’oubliez pas la nécessité de vous faire accompagner par un expert-comptable compétent en LMNP pour toutes vos relations avec l’administration fiscale. Celui-ci saura calculer notamment le montant de votre amortissement, qui est un calcul complexe. Dans le cas du régime réel, ses honoraires sont déductibles de vos revenus locatifs.
En conclusion, un dernier avantage important du LMNP est la pérennité procurée par ce statut. Contrairement aux lois de défiscalisation classique, dont l’avantage n’est pas transmissible à l’acquéreur, l’acquéreur comme le vendeur vont pouvoir bénéficier du statut.
Ceci constitue une vraie garantie à la revente dans un contexte fiscal de plus en plus tendu et une incertitude grandissante quant au montant des retraites. Le LMNP ancien trouvera toujours plus de clients acquéreurs au fil du temps, sous réserve d’avoir choisi un bien attractif et rentable, et d’être au prix du marché.
