SCPI de rendement : comment ça marche ?

La pierre-papier ou encore SCPI est l’une des activités les plus rentables qui attirent de plus en plus d’investisseurs. En effet, elle est autant plébiscitée grâce à ses rendements très intéressants, mais aussi ses risques de perte particulièrement faibles.

Les gains ainsi que les pertes résident cependant dans le choix de la SCPI. On distingue parmi les différentes variétés, la SCPI de rendement qui offre de nombreux avantages. Découvrez comment elle fonctionne.

A lire en complément : Comment réussir votre premier investissement LMNP

SCPI de rendement de quoi s’agit-il ?

Une SCPI encore appelée Société Civile de Placement Immobilier est une société dont le but principal est d’effectuer des investissements dans le domaine de l’immobilier tertiaire. Ces derniers sont ainsi réalisés avec d’autres collaborateurs qui possèdent eux aussi des parts dans cette société. Ces derniers possèdent dès lors des parts qui sont équivalents au capital déboursé. Ils recevront par la suite des revenus locatifs en dividendes.

En France, il y a plusieurs types de SCPI et on peut citer les suivants :

A lire en complément : Pourquoi investir à Perpignan est une bonne idée

  • Les SCPI de plus-value
  • Les SCPI fiscales
  • Et les SCPI de rendement

Les SCPI de plus-value sont les plus rares et ne visent pas principalement à réaliser des bénéfices réguliers. Elles permettent plutôt d’obtenir une plus-value à la revente des parts.

Les SCPI fiscales : elles ont pour but principal de générer un capital et des revenus fonciers tout en profitant d’une défiscalisation par la même occasion. Il existe aussi divers dispositifs adaptés aux SCPI comme Malraux et Pinel.

Quant aux SCPI rendement, elles sont les plus connues du grand public. Elles occupent une place importante sur le marché et garantissent d’importants rendements via des revenus locatifs réguliers. Elles sont constituées majoritairement d’immobilier d’entreprise comme les bureaux, les entrepôts et les commerces. Les investissements peuvent s’effectuer sur diverses zones géographiques et peuvent donc s’étendre sur l’ensemble des pays européens.

Zoom sur le fonctionnement du SCPI de rendement

Pour que la SCPI fonctionne comme il faut, il faut que celle-ci soit dirigée par une société de gestion qui fait des placements de capitaux dans des biens immobiliers qui seront par la suite mis en location. Elle se sert aussi des placements financiers des autres investisseurs en faisant des achats des parts de SCPI. Elle reçoit des revenus locatifs des biens qu’elle gère puis les repartit ensuite entre les investisseurs en fonction de la quote-part de leurs actions.

Les revenus sont généralement distribués à chaque trimestre pour un rendement moyen de 4 à 5 %. Étant considérés comme des loyers sur le plan fiscal, ces revenus fonctionnent de la même manière en termes d’imposition et sont concernés par l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux.

Afin de tenir au courant les associés de l’évolution de la SCPI, celle-ci doit fournir à tous ses investisseurs une fiche d’information trimestrielle présentant le bilan économique. Cette fiche doit ainsi être une notice détaillant le fonctionnement de la SCPI, particulièrement en ce qui concerne les transactions des parts.

de rendement comment ça marche

Afin de garantir la sécurité à ce projet, les SCPI de rendement sont surveillées et assistées par divers organismes :

  • L’autorité des marchés Financiers
  • L’assemblée générale des associés
  • Le conseil de surveillance
  • Le commissaire aux comptes
  • Et enfin un expert en immobilier.

Les avantages

De l’investissement SCPI résulte plusieurs avantages parmi lesquels l’absence de gestion locative. Ceci est particulièrement bénéfique car dans l’immobilier habituel, vous aurez beaucoup de charges, travaux et formalités administratives à gérer. Dans les SCPI, c’est la société qui s’occupe de toutes ces procédures.

Même si ce genre de placement est un peu risqué, dans la SCPI, les risques sont répartis entre les investisseurs. En plus, le risque de carence d’une durée de 4 mois est très faible puisque les propriétés ne sont pas louées à un seul locataire, mais à plusieurs.

Les gains sont particulièrement bénéfiques avec des rendements d’une valeur nette de 4 à 5 %. Vous comprenez donc que l’objectif est d’offrir des revenus stables et performants.

La SCPI demeure à ce jour un placement immobilier particulier vous permettant d’obtenir des parts et donc d’obtenir le retour sur fond direct. Elle est accessible à tout le monde, et même un petit budget peut faire l’affaire pour débuter. En outre, l’achat de part n’inclut pas de frais de notaire. Néanmoins, vous devrez quand même verser des frais de souscription lorsque vous prévoyez de revendre vos parts.

L’investissement dans un SCPI de rendement

L’investissement dans un SCPI de rendement consiste à faire des achats de parts. Vous pourrez faire l’acquisition et payer au comptant. Dans cette situation, vous aurez des revenus complémentaires qui vous seront directement versés tous les trois trimestres.

Il est aussi possible d’acheter des parts à l’aide d’un crédit immobilier avec de faibles taux d’intérêts.

Enfin, l’achat peut se faire par le biais d’un contrat d’assurance-vie. Ce dernier vous permet d’optimiser votre fiscalité si jamais votre tranche d’imposition est en hausse. Les rendements résultant de cette opération pourront être réinvestis pour acquérir de nouveaux parts.

Les critères à prendre en compte pour choisir une SCPI de rendement adaptée à ses objectifs

Les critères à prendre en compte pour choisir une SCPI de rendement adaptée à ses objectifs sont nombreux et variés.

Le premier élément à considérer est le taux de rendement proposé par la SCPI. Cela permettra d’avoir un aperçu des gains que vous pourriez obtenir sur votre investissement.

Il faut regarder attentivement les frais liés aux parts. Il s’agit entre autres des frais d’entrée, mais aussi des frais annuels tels que les frais de gestion ou encore les coûts afférents au remboursement anticipé.

Il faut aussi prêter une attention particulière aux différents secteurs économiques dans lesquels la SCPI investit. Effectivement, il ne serait pas judicieux d’investir dans une SCPI qui se concentre uniquement sur un seul marché si celui-ci venait à s’effondrer.

La taille et l’état du parc immobilier composant la SCPI doivent aussi être pris en compte. Vous devez vous assurer qu’il soit en bon état afin d’éviter toute mauvaise surprise financière liée à des travaux imprévus, par exemple.

Il est recommandé de vérifier le niveau d’endettement ainsi que la qualité du portefeuille locatif avant tout investissement afin d’envisager toutes les possibilités et de minimiser tous les risques potentiels.

Les risques à considérer avant d’investir dans une SCPI de rendement

Malgré ses nombreux avantages, l’investissement dans une SCPI de rendement comporte des risques. Ces risques doivent être pris en compte avant toute décision d’investissement.

Le premier risque concerne les fluctuations du marché immobilier. Effectivement, le prix des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon les conditions économiques et financières du marché et donc entraîner des perturbations sur votre rendement.

Pensez à bien garder à l’esprit que tout investissement implique un certain niveau de risque, qu’il s’agisse du niveau d’endettement ou encore de la qualité de gestion des locataires.

Les frais peuvent aussi constituer un frein non négligeable pour certains investisseurs. Les différents coûts (frais annuels, taxes foncières…) liés aux parts ont tendance à réduire le gain net obtenu chaque année par les investisseurs.

La liquidité est aussi un point important à considérer. Lorsqu’on achète des parts dans une SCPI, il faut savoir que cette acquisition n’est pas toujours immédiatement liquide : l’immobilier ne se vend pas aussi rapidement que les actions cotées en bourse. Cela peut poser problème si vous avez besoin d’une somme importante rapidement.

Dernier point mais non moins important : lorsque vous achetez une part dans une SCPI de rendement, vous n’avez aucun pouvoir décisionnel sur celle-ci. C’est-à-dire que vous ne pouvez pas influencer directement sa stratégie ou sa politique d’investissement.

Avant d’investir dans une SCPI de rendement, pensez à bien peser les avantages et inconvénients. L’analyse des risques doit être rigoureuse pour tirer profit des opportunités offertes par ce placement immobilier collectif tout en minimisant les aléas liés à l’incertitude intrinsèque du marché immobilier.

Les différents types de SCPI de rendement

Il existe plusieurs types de SCPI de rendement, chacune ayant ses spécificités. Voici un aperçu des différents types :

Ce type de SCPI se concentre sur les bureaux, les commerces et les locaux industriels. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d’une rentabilité élevée grâce à la location de ces espaces à des entreprises.

Celles-ci ont pour objectif principal d’investir dans plusieurs typologies immobilières (bureaux, commerces, habitations…) afin de réduire les risques liés à une seule catégorie d’immeuble et d’optimiser le rendement global.

Ce type de SCPI est spécialisé dans l’acquisition et la gestion d’immeubles résidentiels loués en meublé ou non-meublé.

L’avantage avec ce type de placement immobilier est qu’il permet aux investisseurs souhaitant profiter du marché immobilier dans toute l’Europe sans avoir besoin de région par région étudier le marché local. Ces sociétés sont généralement bien structurées et offrent davantage de sécurité que l’achat direct mais présentent cependant plus souvent des frais importants pour couvrir leurs coûts supplémentaires.

Choisir une SCPI de rendement, c’est avant tout se poser les bonnes questions. Quel est l’objectif de votre investissement ? Quelle typologie d’immeuble conviendrait le mieux à vos attentes et objectifs personnels ? Il faut prendre en compte la qualité des gestionnaires, la performance passée ainsi que les frais liés aux parts.

Bien choisir sa SCPI permet non seulement de bénéficier d’un complément de revenu régulier mais aussi d’optimiser son patrimoine immobilier tout en limitant certains risques inhérents au marché immobilier. Un placement immobilier collectif qui mérite toute notre attention !

Comment évaluer la performance d’une SCPI de rendement

Une fois que vous avez choisi votre SCPI, pensez à bien suivre régulièrement la performance de celle-ci. Voici les principaux indicateurs à prendre en compte :

Le TOF mesure le nombre de mètres carrés loués par rapport au nombre total de mètres carrés disponibles dans un portefeuille immobilier donné. Il permet donc d’évaluer la qualité des locataires et la capacité des gestionnaires à maintenir une occupation élevée.

Cet indicateur mesure le rendement réel perçu par l’investisseur après déduction des frais et charges. La rentabilité nette varie selon les SCPI et peut être influencée par divers facteurs tels que les conditions du marché immobilier ou encore les choix stratégiques opérés par les gestionnaires.

Les dividendes sont versés aux investisseurs tous les trimestres ou semestres (selon le type de SCPI). Ils représentent une partie du loyer collecté sur l’ensemble du portefeuille immobilier détenu par la société. L’objectif étant bien entendu pour l’investisseur d’avoir un revenu complémentaire régulier.

Pour juger objectivement de la performance globale d’une SCPI, il faut suivre chacun des indicateurs cités ci-dessus mais aussi s’intéresser à la stratégie de gestion mise en place par les professionnels et à la qualité des immeubles acquis.

D’autres éléments tels que le niveau d’endettement ou encore la politique de distribution des dividendes sont aussi à prendre en compte dans l’évaluation globale du produit. Pensez à bien comprendre chacun des indicateurs pour réaliser un investissement judicieux et cohérent avec ses objectifs patrimoniaux.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel avant de vous lancer dans l’achat de parts d’une SCPI, car cet actif requiert une certaine expertise et une bonne connaissance du marché immobilier.