Tout savoir sur la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale qui est consacré à l’investissement immobilier dans le neuf. Elle est venue en remplacement du programme Duflot et offre des réductions d’impôts intéressantes sur le revenu.

Ces réductions sont étalées sur 6, 9 ou 12 ans pour tout investissement locatif. Il s’agit dès lors d’un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier tout en faisant des économies sur votre impôt sur le revenu. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la Loi Pinel.

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Loi Pinel : présentation

La loi Pinel a été instaurée en septembre 2014 en succession à la loi Duflot. Il convient de rappeler que les incitations fiscales à l’investissement immobilier sont nombreuses et variées. En effet, chaque gouvernement déploie des efforts afin de créer une certaine dynamique autour de la crise relative au logement. Et depuis une trentaine d’années, ces incitations rythment le quotidien des investisseurs du secteur.

Pour mieux comprendre la loi Pinel, sachez qu’elle vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur une durée de plusieurs années, suite à un investissement dans l’immobilier. Toutefois, elle exige le respect de certaines conditions relatives au logement et au locataire. Contrairement à un crédit d’impôt, cette réduction d’impôt n’est pas remboursée par le gouvernement.

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La Loi Pinel a connu de nombreuses modifications depuis sa mise en place. Récemment, le rapport sur l’évaluation des dispositifs a révélé que le dispositif en question coûte 1,2 milliard d’euros (avec le dispositif Denormandie) à tous les contribuables de 2021. Par ailleurs, la loi Pinel a été prolongée jusqu’en 2024 par la législation des finances. Toutefois, il y a eu des modifications sur les conditions d’application.

Les points forts du dispositif Pinel

La loi Pinel vous donne la possibilité de payer moins d’impôts. Vous devez tout de même en faire la demande, car elle n’est pas automatiquement appliquée par le service des impôts.

En loi Pinel, la réduction est estimée sur le montant du bien immobilier acquis et varie selon la durée de la mise en location de ce dernier. Par conséquent, on distingue 3 paliers :

  • Location en loi Pinel sur 6 ans : un avantage fiscal de 12%, soit une réduction annuelle de 2%.
  • Location sur 9 ans : 18%, soit 2% de réduction par année.
  • Location en loi Pinel sur une durée de 12 ans : 21%, soit 2% les neufs premières années et 1% les deux dernières.

Il faut tout de même faire attention au plafonnement des niches fiscales. En réalité, nombreux sont les dispositifs soumis à un seuil annuel de 10 000 euros par foyer. Vous devez faire l’addition de tous vos avantages fiscaux pour ne pas dépasser ce plafond.

Les montants de réduction d’impôts en Pinel commenceront à baisser à partir de 2023. Mais, les logements situés en quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui se conforment à un niveau élevé de qualité ne sont pas concernés.

Et donc, à partir de 2023, la réduction sera de :

  • 10,5% au lieu de 12% pour une location de 6 ans.
  • 15% au lieu de 18% pour une location d’une durée de 9 ans.
  • 17,5% pour une location d’une durée de 12 ans.
  • Cette baisse va également s’accentuer en 2024 et la réduction sera alors de :
  • 9% pour 6 ans de location
  • 12% pour une durée de location de 9 ans
  • 14% pour 12 ans de location

Nous vous conseillons de faire preuve de vigilance dans le calcul de votre investissement. N’oubliez également pas de mettre à jour vos calculs de rentabilité selon la date de réalisation du projet.

savoir sur la loi Pinel

Loi Pinel : à propos des conditions

Il existe des conditions liées au logement, au locataire et au propriétaire dont vous devez tenir compte pour être éligible à ce dispositif.

Les conditions relatives au logement

D’après la loi Pinel, il est impératif que le logement suive certaines règles :

  • Être neuf, jamais habité, en VEFA ou rénové dans sa totalité
  • Se conformer aux normes énergétiques BBC2005 et RT2012.
  • Ne pas dépasser un prix d’achat de 5500 euros par mètres carré, ni une valeur globale de 300 000 euros. Au-delà, l’estimation de la réduction se fera sur la base de 5500 euros.
  • Être loué vide comme logement principal du locataire.

Concernant les ventes en l’état de futur achèvement, l’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les 30 mois suivant la signature. Si le délai n’est pas respecté, alors vous ne pourrez pas profiter de la réduction d’impôt.

Les conditions relatives au locataire

Voici les conditions de la loi Pinel liées au locataire :

  • Le bien doit être loué en tant que logement principal.
  • La durée de location doit être de 6 ans minimum.
  • Le bien immobilier doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison.
  • Les plafonds de loyer fixés par an selon la zone géographique du bien doivent être respectés.

Les conditions liées à l’investisseur

La loi Pinel s’adresse aux contribuables résidents fiscaux en France. La réduction d’impôt est appliquée lorsque le bien ne dépasse pas un montant de 300 000 euros par année, avec un plafond d’acquisition de 2 biens par an. L’achat peut être réalisé par une personne physique, une SCPI ou une SCI transparente.

Les zones éligibles à la loi Pinel

Il convient de préciser que le dispositif Pinel ne s’applique pas à toutes les zones géographiques. En effet, il concerne uniquement les logements acquis dans des zones de tension du marché.

Zone A : la 2e couronne parisienne, Marseille, Lille, Lyon, Nice, Côte d’Azur, Montpellier…

Zone A bis : Paris et la 1re couronne parisienne

Zone B1 : les grandes agglomérations françaises comptant plus de 250 000 habitants, les départements d’Outre-mer, la Corse. À cela, s’ajoutent les villes chères : la Rochelle, Bayonne, Annecy, Saint-Malo, Chambéry…

Pour réussir votre investissement en loi Pinel, il est conseillé de prêter attention à la localisation du bien immobilier. Prenez également le temps de bien établir la rentabilité de votre investissement sur les premières années, mais aussi dans les années à venir. Enfin, dans la mesure du possible, faites-vous accompagner par un expert dans le domaine pour garantir la réussite de votre investissement.

Si donc vous envisagez d’y investir, appliquer ces conseils vous sera avantageux. Tout comme les autres types d’investissements, la loi Pinel ne présente pas que des avantages, elle a aussi quelques risques qu’il vaut mieux savoir avant de se lancer.