Où investir dans l’immobilier en 2021 ?

Logement possédé

Les experts du Crédit Suisse notent que la pandémie a forcé les individus à goûter aux « joies » du confinement. Le télétravail a mis en évidence l’anxiété de certains appartements et la privation de production a provoqué une envie folle d’espace extérieur.

Les faibles taux offrent une opportunité de changement pour les personnes ayant un certain domaine financier. Mais les bas de laine devraient devenir de plus en plus importants. Pourquoi ? Principalement parce que la production d’appartements a diminué ces dernières années, mais aussi parce que les banques ont resserré les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire.

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Avec un taux d’intérêt théorique de 5 % et 80 % du financement étranger, seuls 34 % des biens annoncés de quatre chambres ou plus en Suisse restent disponibles pour un ménage à revenu moyen (figure 1). À cet égard, les appartements (42 %) ne permettent de mieux voir que les maisons unifamiliales (26 %). En comparaison, à la fin de 2008, ces pourcentages étaient encore de 65 % pour les appartements annoncés. et 43 % pour les maisons unifamiliales. De plus, comme le montrent deux graphiques, dans les cantons de Zurich et de Zoug, dans le lac Léman et autour de Bâle et de Lucerne, les ménages avec un revenu moyen et 80 % de financements étrangers ne sont presque pas disponibles.

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Le problème est moins difficile si les ménages peuvent apporter plus de justice. L’admissibilité théorique à un revenu donné augmente à mesure que la part des actions augmente. Avec un revenu de 120 000 francs et 80 % des fonds étrangers, 30 % des biens sont accessibles. Si le financement provenant de fonds étrangers augmente à 60 %, 56 % des biens annoncés sont disponibles.

Pour satisfaire le désir de devenir propriétaire, il est souvent nécessaire de choisir la localisation. Ainsi, lorsque vous travaillez à distance, la propriété de logements devient plus intéressante à la périphérie de la ville. Pour certains ménages encore locataires, l’augmentation de l’échelle potentielle est le seul moyen de poursuivre le rêve d’obtenir logement.

La demande de logements a augmenté non seulement dans les zones résidentielles marginales autour des poteaux de travail, mais également dans de nombreuses zones touristiques alpines. La demande d’appartements de vacances est à nouveau robuste : avec un travail flexible, leur utilité augmente. De même, des restrictions de voyage transfrontalières ont été imposées à plusieurs reprises en 2020, les appartements de vacances en Suisse gagnent la faveur des acheteurs.

Logement locatif

Depuis des années, la demande de logements locatifs n’a pas suivi l’offre. Il faut s’inquiéter du fait que le coronavirus exacerbe l’offre excédentaire sur le marché du logement locatif dans le contexte de la moralité des consommateurs chez les demi-partenaires et de la baisse de l’immigration. Pourtant, l’immigration a été remarquablement robuste l’année dernière.

À court terme, cependant, il y a une forte baisse de l’équilibre migratoire des résidents (séjour jusqu’à 12 mois ; population résidente permanente). Ces résidents travaillent souvent dans des industries saisonnières (par exemple, l’hôtellerie) ou sont recrutés pour combler les pénuries temporaires de main-d’œuvre. Le solde migratoire des résidents non permanents a diminué de 11 800 en 2020.

La baisse de la demande devrait être temporaire ; il reste à savoir comment le coronavirus affecte la structure de la demande. En raison notamment de la baisse de l’immigration nette depuis l’étranger, les grands centres, à l’exception de Bâle, ont connu une croissance démographique en 2020. À Zurich et à Genève, la croissance de la population suisse a fortement chuté. Les analyses d’abonnements visant à rechercher des appartements locatifs sur des plateformes immobilières suggèrent également un léger changement de la demande de logements locatifs des petits logements des grands centres et de leurs agglomérations vers des logements plus grands dans les centres de taille moyenne et les zones rurales

. Mais qu’en est-il de l’offre ? Comme en 2019 reçu en Suisse en permis de construire en 2020 26 000 unités locatives. Un nombre bien inférieur à celui de 2016 à 2018, mais encore trop élevé pour entraîner une réduction rapide des zones vacantes. Toutefois, la baisse significative du volume des demandes de permis de construire présentées suggère que ce ralentissement progressif de l’activité de construction est en effet une tendance qui devrait se poursuivre au moins après une période de deux à trois ans supplémentaires. 27 000 unités locatives ont été demandées pour obtenir des permis de construire dans 2020 — le chiffre le plus bas depuis 2014.

Les derniers chiffres concernant les permis de construire indiquent toujours une amélioration à mesure que le nombre de logements autorisés a augmenté en 2020 dans les grands centres ( 41,8 %) et leurs municipalités d’agglomération ( 14,3 %) (figure 25). Une attente qui va changer : il n’y aura pratiquement plus de terrain à bâtir dans les centres, et bon nombre des friches industrielles les plus attrayantes ont déjà été transformées en zones résidentielles. Ainsi, de plus en plus de projets sont les structures de remplacement, de sorte que l’ajout net d’unités résidentielles est inférieur à ce que suggère les permis de construire.

Immobilier de bureau

Cependant, la pandémie est fortement affectée par la demande d’espaces de bureaux. En 2020 et 2021, nous prévoyons une baisse de la demande d’environ 700 000 m², ce qui est certainement dû à une réduction du nombre de personnel (de bureau) dans le contexte de la crise, ce qui réduit également les besoins en espace. Mais le principal moteur reste que les entreprises se sont concentrées davantage sur la réduction des coûts que sur la croissance depuis le début de la crise. Les fournisseurs de services cherchent à évaluer l’impact du développement du télétravail sur leurs besoins futurs de surface.

Dans le monde post-COVID-19, les entreprises devront relever le défi de redémarrer le travail de bureau auprès de leurs employés après le télétravail. Dans ce cadre, un lieu attrayant joue un rôle important. Ces dernières années, la demande de surfaces a déjà augmenté dans les centres augmenté. L’accent mis sur les sites centraux est lié à l’importance croissante de la qualité du site. Les tendances sociales — le désir d’un meilleur équilibre travail-vie personnelle ou de travail généralement permanent — rendent les milieux de travail proches des services attrayants.

La demande timide d’espaces de bureaux augmentera l’offre au cours des prochains trimestres, détruisant ainsi l’espoir d’une réduction significative de la zone proposée après trois ans d’augmentation de la demande. Compte tenu des domaines proposés pour une certaine période et commercialisés principalement par le biais d’agences ou de sites Web individuels, la somme des espaces de bureaux disponibles au niveau national a atteint 3 043 000 m² à l’été 2020, soit un niveau proche du niveau 2019.

Après une étape d’atonie en 2019 et un étage sans précédent depuis 2000, le permis d’immeubles de bureaux a augmenté en 2020 malgré le COVID-19. En décembre 2020, le total était de 12 mois 2’145 millions de francs, au-dessus de la moyenne longue moyenne Le moteur principal de cette activité de planification plutôt solide, malgré le taux d’offre déjà élevé, reste un environnement peu coûteux qui garantit de faibles coûts de financement et réduit les alternatives d’investissement, ce qui rend l’investissement dans de nouvelles constructions attrayantes. Par conséquent, le nombre de permis de construire a rarement été beaucoup plus bas que la moyenne à long terme avant 2019. Toutefois, étant donné les perspectives brillantes de la demande, il n’y a aucun doute que les taux d’offre élevés soient inversés.

Zones de vente

L’ évolution du comportement de la mobilité — avec une baisse des chiffres même après la pandémie — et le transfert des ventes vers le canal en ligne en raison du virus devraient accélérer les changements structurels dans le commerce de détail fixe.

Comment modéliser l’impact de différents scénarios Les experts du Crédit Suisse ont utilisé la technologie de simulation de Senozon AG, ingénierie entreprises basées à Zurich et Berlin et spécialisées dans le calcul de la fréquentation sur la base du modèle. Pour représenter la fréquentation lors du premier contrôle, lorsque les magasins non alimentaires et les établissements d’enseignement étaient fermés, ils ont supposé dans les calculs que seulement la moitié du personnel et aucun n’était des élèves ou étudiants itinérants.

La modélisation révèle que même après le coronavirus, les datations ne retrouveront pas les niveaux d’avant la crise. L’augmentation du taux de télétravail permettra de réduire le trafic piétonnier de 5 % à 30 % et le trafic automobile de 5 % à 25 %. L’absence de cette main-d’œuvre affecte principalement moins de shopping spontané et occasionnel, en particulier dans les centres-villes.

En existence depuis plusieurs années paires, le COVID-19 obligerait les consommateurs à cesser de consommer. Cette fois, ils sont simplement passés à un canal en ligne pendant le confinement. Ce déménagement a provoqué un flux sans précédent de colis et de fournisseurs logistiques jusqu’à la limite de l’éruption. Tout au long de l’année 2020, prévoit que le chiffre d’affaires du commerce en ligne dans tous les domaines atteindra 35 %. La croissance structurelle ces dernières années représente environ 10 % de cette augmentation, tandis que le COVID-19 représente les 25 % restants.

En surface, les réductions sont à l’ordre du jour. La fin des baux de loyer ne sont pas renouvelés, ou uniquement en échange de concessions de prix de location. Le volume de la zone de vente proposée est donc retourné à des niveaux records suite à une baisse temporaire due à la récommande et à la location avec moins de locataires de solvants. Mais avec la crise du coronavirus, le volume de surfaces annoncé a de nouveau augmenté, avec une contribution de presque toutes les tailles de surface. L’augmentation la plus évidente concerne les grandes surfaces (2000 m2 et plus). Il fait écho à une tendance influencée par le commerce en ligne dans les petits magasins.

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Immobilier Logistique

La croissance du commerce électronique représente un défi majeur pour la logistique, qui doit fournir aux clients finaux le plus rapidement possible volume toujours croissant de petites expéditions.

En raison de l’importance croissante des chaînes d’approvisionnement des entreprises pour les consommateurs (B2C), de l’automatisation intra-logistique et de la tendance à la durabilité, les exigences liées à l’immobilier logistique. Cependant, de nombreux établissements existants en Suisse ne répondent pas à ces exigences. L’offre est donc limitée.

Combiné à une offre limitée, à une forte demande pour augmenter les prix et mettre les rendements sous pression sur le marché de la location de bâtiments logistiques. Sur la base de l’évaluation de 200 constructions logistiques menées par Wüest Partner, le rendement brut est passé de 8,0 % à 5,9 % (médiane) (médiane) (figure 66) en 2011 et 2020. Les observateurs de marché notent également que le marché des transactions s’est largement tari. Pour quelques éléments intéressants qui sont encore proposés, tels que les centres de distribution de colis situés aux endroits les plus élevés, les rendements initiaux bruts ne sont plus de 3,5 % ou moins rare. Par conséquent, l’acquisition de produits manufacturés, ensuite convertis en bâtiments logistiques, est préférée.

Investissement dans l’immobilier

Les investissements immobiliers négociés à l’échelle mondiale sont parmi les perdants de la pandémie, d’autant plus qu’il a fallu plus de temps que les autres classes d’actifs pour se remettre du crash boursier au début de la crise des Coronavirs. L’indice MSCI World Real Estate, par exemple, a clôturé l’année 2020 en baisse de 5,9 %. Les actions immobilières suisses avec des valorisations très élevées avant réparation et avec une grande part des zones commerciales (par opposition aux fonds immobiliers) ont suivi la même tendance (—6,7 %). En revanche, la situation des fonds immobiliers suisses cotés est très différente : après la fin de l’année, ils ont progressé d’au moins 10,8 % en 2020, après une hausse de 20,7 % par rapport à l’année précédente. Ce qu’il faut laisser loin derrière d’autres marchés « résistants au COVID » tels que l’Allemagne ( 3,9 %) et les États-Unis ( 4,6 %).

Télécharger l’étude complète (pdf, 64 pages)

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